Договор аренда

[libelaren]

Здравейте Ако се сключи договор за аренда преди публичната продан Договора ще бъде ли действителен след проданта

[dimist]

Непълно зададен въпрос. Най вероятно става дума за предстояща публична продан на земеделски земи, които искате да отдадете под аренда/или да вземете под аренда/. Но не е ясно написано. Не е написано и какви вещни тежести има върху имотите, най малкото съдебния изпълнител е вписал възбрана, нали ?

[libelaren]

Непълно зададен въпрос. Най вероятно става дума за предстояща публична продан на земеделски земи, които искате да отдадете под аренда/или да вземете под аренда/. Но не е ясно написано. Не е написано и какви вещни тежести има върху имотите, най малкото съдебния изпълнител е вписал възбрана, нали ?

Напълно, както го казвате И какъв е отговора

[guest1]

Непълно зададен въпрос.

Непълно, но ... не така, както го възприемате

Ако се сключи договор за аренда преди публичната продан Договора ще бъде ли действителен след проданта

С кого ще се сключи Договора?
С бившия собственик - дето няма власт, с кредитора - дето търси само пари или с бъдещия собственик- който е неизвестен?

[libelaren]

Непълно зададен въпрос.

Непълно, но ... не така, както го възприемате

Ако се сключи договор за аренда преди публичната продан Договора ще бъде ли действителен след проданта

С кого ще се сключи Договора?
С бившия собственик - дето няма власт, с кредитора - дето търси само пари или с бъдещия собственик- който е неизвестен?

С действащият собственик до момента на проданта

[guest1]

С действащият собственик до момента на проданта

А после?

Ако потледнете ЗАЗ

Чл. 4. (1) Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години.

И се получава ситуация, подобна на "продажба на имот, с учредено право на ползване".
Дали ще има кандидат-купувачи, за имот с подобна тежест?

[dimist]

Чл. 453. (Доп. - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) На взискателя и на присъединилите се кредитори
не могат да се противопоставят
5. (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.) договори за наем и аренда, както и всички
споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и
недвижими вещи

Това е разпоредбата на ГПК , но явно се опитвате да попитате дали договора за аренда може да се противопостави на приобретателя на публична продан. Може, като в най благоприятния за арендатора случай договора ще се приравни на договор за обикновено управление по чл. 229 ал. 2 ЗЗД, и ще се ограничи до три години. Има и решения, че е обвързан до края на арендния договор. Но съдът може да приеме, и че приобретателят не е обвързан с този аренден договор. При всички случаи , взискателят има право да наложи запор на вземането на длъжника по договора, респективно след като придобие собствеността на публичната продан, новият собственик ще има право да получи рентата. Накрая отново отбелязвам, че въпросът ви е неправилно зададен, не сте изложили изчерпателно какво е фактическото положение, и какви правни действия са извършени до този момент, така , че отговора ми е теоретичен, и не препоръчвам да го използвате за да прецените законосъобразността на евентуални ваши действия и последиците от тях.

[guest1]

Уважаеми dimist - за какво противопоставяне говорите?
Как ще приравнявате договор за аренда - по конкретния ЗАЗ, с договор по общия ЗЗД?

Просто се сменя собственика (респективно - арендодател) на имота, но арендатора си остава. Или трябва да бъде овъзмезден. За какъв и колко ...

[hristev]

Гост, тихо.

Демист в прав. Исках аз да го напиша ама съм на почивка.

Абсолютно рисковано е с оглед на настоящата съдебна практика да купувате земеделски земи от опитни търговци и бизнесмени. Точно заради това.

От обик овен и хора няма проблем - тоест рискът е много малък.

Откъснати от реалността ВКС казва, че възбраната ограничаваща разпореждането, а не управлението. Затова договорът обвързва купувача от публичната продан.

ВКС не взема предвид, че между рента и рента разликата е в пъти и зависи от икономическото положение на арендодателя - колко земя последният притежава. Средната рента по данни на ОД Земеделие е в пъти по ниска от реалната. Затова мотивите на ВКС, че видиш ли - приобретателя берял плодовете и заради това договора го бил обвързал, са супер откъснати от реалната действителност. Тоест, да... Реално плодове се берат, ама не грозде, а стафиди шесто качество. Тоест купувача може да изпусне огромен доход - като процент от платената цена в бъдеще. Да не говорим, че последният няма да може да въздейства на начина,щ, по който се ползва земята му....

На въпроса: Може ли този договор да се сключи броени минути преди публичната продан? Да, може.

Може ли да ви прецака? Може, и то доста яко.

Ай, наздраве

[kalahan2008]

Не съм съгласен.
На основание чл. 496, ал. 2, изр. 2 ГПК правата, които трети лица са придобили върху имота, не могат да бъдат противопоставени на купувача, ако тези права не могат да се противопоставят на взискателите.
Тъй като новият договор за аренда не може да се противопостави на взискателя /на основание цитирания от dimist чл. 453, т. 5 ГПК/, то и на купувача на публичната продан е непротивопоставим договорът за аренда, сключен след възбраната.
На купувача на публичната продан може да се противопостави само договор за аренда, сключен преди възбраната.
Допълнителен аргумент - чл. 498, ал. 3 ГПК - въвод във владение може да се извърши спрямо всеки арендатор, чийто договор за аренда е след първата по ред ипотека.
Следователно - договор за аренда, вписан след първата по ред ипотека или след възбраната, е непротивопоставим на купувача на публичната продан и в негова полза може да се извърши въвод във владение спрямо арендатора.
Това е с цел длъжникът да не злоупотребява и да не може чрез нов договор за аренда да откаже потенциалните купувачи от участие на публичната продан.

[dimist]

Да, Калахан, и аз мисля така , но :
"Правата на арендатор, произтичащ от договор за аренда, сключен и вписан след налагане на възбрана върху продадените на публична продан имоти, са противопоставими на купувача на публичната продан, извършена по реда на глава 43 ГПК за срок от четири години от сключването на договора за аренда. Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение". Там се казва още и -"Прието е, че разпоредбата на чл.498, ал.2 ГПК е неприложима, тъй като дружеството не е владелец на имота, а държател по силата на аренден договор, който обвързва и новия собственик на обекта." Казва се още - "След налагането на възбрана длъжникът запазва правото на собственост върху имота, но няма правото да се разпорежда с него, а само правото да извършва действия на обикновено управление, доколкото правото му да извлича ползите от имота, включително да получава гражданските плодове, не е ограничено. Поради това приложение по отношение на сключените от него договори за наем на имота в подобна хипотеза следва да намери разпоредбата на чл.229,ал.2 ЗЗД, съгласно която лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Тази разпоредба следва да намери приложение и при сключен договор за аренда, доколкото съгласно §1 ПЗР на Закона за арендата в земеделието за неуредените в този закон въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, като се приеме, че лице, което може да извършва само действия по обикновено управление на земеделска земя, не може да сключва договор за аренда за срок, по-голям от минимално установения в чл.4 ЗАЗ."
Последното като отговор и на Госта на въпроса какво общо има ЗЗД със ЗАЗ.

[n_ikito]

Да, Калахан, и аз мисля така , но :
"Правата на арендатор, произтичащ от договор за аренда, сключен и вписан след налагане на възбрана върху продадените на публична продан имоти, са противопоставими на купувача на публичната продан, извършена по реда на глава 43 ГПК за срок от четири години от сключването на договора за аренда. Решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение".

Затова, 2017г. се появи точка 5 на чл.453 от ГПК.....

[kalahan2008]

dimist, това решение на ВКС е от 30.06.2015 г., а измененията в ГПК са от 27.10.2017 г. - относно чл. 453, т. 5 и чл. 498, ал. 3 ГПК (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.). Решението на ВКс е от преди измененията в ГПК (които бяха въведени именно заради тази съдебна практика).
Не е приложимо в настоящия казус.

[dimist]

dimist, това решение на ВКС е от 30.06.2015 г., а измененията в ГПК са от 27.10.2017 г. - относно чл. 453, т. 5 и чл. 498, ал. 3 ГПК (нова - ДВ, бр. 86 от 2017 г.). Решението на ВКс е от преди измененията в ГПК (които бяха въведени именно заради тази съдебна практика).
Не е приложимо в настоящия казус.

Прав си, посипвам си главата с пепел.....

[hristev]

Трагедия!

Изтривам си решението от "Личният ми сборник с решения".

Не бях прав!